اصلاح قانون پیش‌فروش؛ راهکاری برای تأمین مالی پروژه‌های مسکن
اصلاح قانون پیش‌فروش می‌تواند با جلب اعتماد عمومی و هدایت سرمایه‌های سرگردان، مسیر تازه‌ای برای تأمین مالی پروژه‌های مسکن فراهم کند.
به گزارش مجله تیتر ۱۲ به نقل از برنا، یکی از مهمترین دلایلی که چنین وضعیتی را به وجود آورده را می‌توان در عدم آینده‌نگری دولت‌های دهه ۸۰ تا ۹۰ برای تقاضا‌های متولدین دهه ۶۰ و عدم مفاهمه صحیح و برنامه‌ریزی وزیر وقت در ابتدای دهه ۹۰ در رابطه تقویت این بازار و صنعت دانست. از طرف دیگر تورم‌های سنگین دهه ۹۰ و چالش تأمین مالی پروژه‌های مسکن هم بار اضافه‌ای به این ناترازی تحمیل کرد. در این بین، تصویب قانون پیش‌فروش ساختمان با یک دید کاملاً حقوقی هم باعث شد اقتصاد مسکن کشور سال‌ها از این ابزار موثر برای بهبود وضعیت مسکن محروم بماند.
بر همین مبنا امروز فضا برای اصلاح قانون پیش‌فروش و بازگشت اعتماد و استفاده از این ابزار مطرح و برخی کارشناسان ضرورت احیای این ساز و کار اقتصادی را پیشنهاد می‌دهند. در این خصوص به بررسی نظرات کارشناسان حوزه مسکن، سیدطه‌حسین مدنی رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند، سیدجمال موسوی عضو هیئت رئیسه کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی، عبدالجلال ایری سخنگوی این کمیسیون و محمد منان رئیسی دیگر عضو کمیسیون عمران می‌پردازیم.
بخش زیادی از نارضایتی مردم با حل مشکل مسکن رفع می‌شود.
سیدطه‌حسین مدنی رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند در این خصوص با اشاره به تأکید قانون اساسی بر تأمین نیاز مسکن اقشار مختلف، گفت: علی‌رغم اشاره مستقیم قانون اساسی به موضوع مسکن و لزوم تأمین این نیاز اساسی توسط دولت، ولی متأسفانه امروز برخی از خانواری که عمدتاً از اقشار ضعیف هستند؛ در برخی شهر‌ها ۵۰ تا ۸۰ درصد درآمد خود را به پرداخت اجاره اختصاص می‌دهند.
وی در ادامه با بیان اینکه وضعیت مسکن تا سال‌های قبل از دهه ۹۰ مانند امروز وخیم نبود؛ گفت: متأسفانه در اوایل دهه ۹۰ موضوع مسکن از اولویت خارج شد و دولت‌ها آنطور که باید برای این بخش مهم از اقتصاد اقدام نکردند. این موضوع طی سال‌های اخیر بخش زیادی از نارضیاتی مردم را به دنبال داشته و اگر این مشکل حل شود؛ این نارضایتی‌ها هم رفع خواهد شد.
رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند با اشاره به دلایل جمعیتی افزایش تقاضای مسکن در دهه ۸۰ و ۹۰ خاطرنشان کرد: این موضوع را باید در نسبت بالای فرزندآوری در دهه ۶۰ جستجو کرد. متولدین این دهه با رسیدن به سن ۲۰ تا ۳۵ سالگی یعنی از ابتدای دهه ۸۰ تا دهه ۹۰ بخش زیادی از تقاضای مسکن را به خود اختصاص دادند.
وی با بیان اینکه حاکمیت باید با توجه به خاص بودن هرم جمعیتی دهه ۶۰، پیش از رسیدن به ابتدای دهه ۸۰ برای مسکن متولدین این دهه چاره‌اندیشی می‌کرد؛ گفت:، اما با وجود اینکه دهه ۸۰ یکی از بهترین دهه‌ها از نظر ثبات اقتصادی و تولید مسکن بود، اما باز هم پاسخگوی تقاضای متولدین دهه ۶۰ نبود.
رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند تصریح کرد: در کنار این وضعیت، تورم‌های سنگین سال‌های ۹۱ و ۹۲ هم باعث شد برخی افراد بر خلاف تمایل خود به خانه‌های کوچک روی آورند و برخی هم به طور کل نتوانند مسکن تهیه کنند. از سوی دیگر با فرزندآوری افرادی که ابتدای دهه ۸۰ ازدواج کرده بودند و نیاز آنها به خانه‌های بزرگ‌تر، تقاضا برای مسکن در ابتدای دهه ۹۰ تشدید شد.
علت بدبینی مردم به پیش‌خرید خانه
مدنی در ادامه افزود: کمبود مسکن، تورم و تقاضای بالا، باعث شد بسیاری از مردم که توان خرید یکباره مسکن نداشتند؛ به سراغ پیش‌خرید بروند، چون پیش‌خرید می‌توانست آنها را به تدریج صاحب خانه کند. در این فضا، افراد سوءاستفاده‌گر مشغول کلاهبرداری شده و بعضاً یک واحد را به چند نفر پیش‌فروش می‌کردند. در پرونده‌های پیش‌فروش حتی فروش یک واحد به چند ده و حتی چند صد نفر هم وجود داشت.
رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند گفت: تعداد بالای این کلاهبرداری‌ها زمینه‌ساز تدوین، تصویب و ابلاغ قانون پیش‌فروش ساختمان در سال ۱۳۸۹ شد. فضای آن سال قانون پیش‌فروش ساختمان را به یک متن حقوقی و عجولانه تبدیل کرد که با اقتصاد مسکن فاصله زیادی داشت. این قانون صرفاً برای جلوگیری از کلاهبرداری تدوین شده بود و نه تنها هیچ کمکی به تولید مسکن نکرد بلکه باعث شد بسیاری از سازنده‌های سالم به دلیل شوک ناشی از این قانون از بازار فروش تدریجی واحد‌های در حال ساخت و ساز خارج و برخی از پروژه‌ها هم به دلیل بی اعتمادی مردم ناتمام رها شود. البته این قانون حتی در جلوگیری از کلاهبرداری هم موفق عمل نکرد.
مدنی ادامه داد: فضای منفی پس از قانون پیش‌فروش با آمدن دولت یازدهم و نوع نگاه وزیر راه و شهرسازی مبنی بر رد مسکن حمایتی، عدم اعتقاد به پیش‌فروش و مخالفت وی با ابزار‌های کنترل قیمت مسکن، اوضاع مسکن را وخیم‌تر کرد. اوضاع وخیم مسکن تا سال ۱۳۹۷ ادامه داشت تا اینکه تغییرات مدیریتی در آن سال قدری ناهنجاری در این بخش را کندتر کرد.
لزوم اصلاح قانون برای بازگشت پیش‌فروش به اقتصاد مسکن
وی خاطرنشان کرد: مرور سابقه تصویب قانون پیش‌فروش ساختمان و آسیب‌های آن، به خوبی نشان می‌دهد که کشور طی سال‌های اخیر از این ابزار مهم و کارآمد در اقتصاد مسکن محروم مانده و حتی می‌توان بخشی از ناترازی موجود در مسکن را به آن مرتبط دانست؛ بنابراین قانون کنونی باید اصلاح شود تا ابراز پیش‌فروش دوباره به اقتصاد مسکن بازگردد.
رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند تصریح کرد: به هر حال بخش زیادی از مردم قدرت خرید یک واحد مسکونی متوسط و حتی کوچک را ندارند، اما پیش‌فروش می‌تواند این اقشار را به تدریج و ظرف سه یا چهار سال صاحب خانه کند.
مدنی افزود: اصلاح قانون پیش‌فروش به نگاهی چند بعدی از نظرات همه بخش‌های دخیل در اقتصاد مسکن مانند انبوه‌سازان، تعاونی‌های مسکن، وکلا و قضات حوزه زمین و املاک، دستگاه‌های متولی مانند سازمان ثبت، سازمان ملی زمین و مسکن، وزارت راه و شهرسازی، صندوق ملی ساختمان، بورس، بانک مسکن و بانک‌های خصوصی نیاز دارد.
وی خاطرنشان کرد: همه بخش‌ها اعم از بورس، بانک‌ها، بخش خصوصی و قوای سه‌گانه باید به صورت همه‌جانبه بر حوزه مسکن متمرکز شده و نقش خود را ایفا کنند.
رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند درباره ضروریات اصلاح قانون پیش‌فروش گفت: در این راستا باید پرونده‌های موجود در این بخش مطالعه و حتی برخی مجموعه‌های افکارسنجی نظرات مردم را احصا کنند. در نهایت قانون پیش فروش باید به هر نحوی به افزایش تولید مسکن در کشور کمک کند و اگر به این هدف نرسد باید مجدداً امکان اصلاح آن وجود داشته باشد نه مانند قانون موجود که از سال ۱۳۸۹ تاکنون هیچ اصلاحی روی آن صورت نگرفته است؛ باقی بماند. نظارت بر اجرای قانون اصلاح شده هم باید به صورت جدی انجام شود.
اصلاح قانون پیش‌فروش و هدایت سرمایه‌های سرگردان به سمت مسکن
سیدجمال موسوی عضو هیئت رئیسه کمیسیون عمران مجلس هم با بیان اینکه حمایت از پیش فروش مسکن و ایجاد ضوابط اصولی برای جلب اعتماد عمومی در راستای افزایش مشارکت مردم در پروژه‌های مسکن، مسیر بهینه و مناسبی برای تأمین منابع مالی است؛ گفت: این امر موجب می‌شود سرمایه‌های سرگردان به سمت ساخت مسکن هدایت شده و ضمن جلوگیری از سوداگری، مشکل دیرینه مردم نیز حل شود.
موسوی هم معتقد است قانون مرتبط با پیش فروش ساختمان نتوانسته مردم را به این سمت هدایت کند، چون این قانون در اقناع افکار عمومی و ایجاد اثر مثبت در بازار مسکن ناتوان بوده است.
وی درباره علت ناتوانی قانون پیش‌فروش ساختمان برای اثرگذاری مثبت در اقتصاد مسکن، گفت:، چون قانون فعلی پیش فروش ساختمان بیشتر به منظور نظارت بر بازار و جلوگیری از کلاهبرداری جمعی طراحی شده و به جنبه‌های اقتصاد مسکن مانند تأمین مالی پروژه‌ها و نقش بانک‌ها و دستگاه‌های نظارتی در این خصوص توجه نکرده است.
موسوی با تأکید بر لزوم استفاده از ابراز تسهیلگرانه پیش‌فروش در اقتصاد مسکن، گفت: برای این منظور، ایرادات و خلأ‌های قانون پیش‌فروش باید بررسی و رفع شود. این موضوع بهتر است از سوی دولت و به صورت لایحه انجام شود تا در مسیر اجرا نیز با مشکلی مواجه نشود.
اصلاح قانون برای احیاء اعتماد مردم به قانون پیش‌فروش
عبدالجلال ایری، سخنگوی کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی هم به این موضوع که پیش فروش مسکن راهی برای جذب سرمایه‌های خرد مردمی و تأمین مالی پروژه‌های ساختمانی است معتقد است.
ایری در این خصوص گفت:، اما بی اعتمادی مردم به مانعی برای استفاده مطلوب از این ظرفیت تبدیل شده است که با اصلاح قانون پیش‌فروش می‌توان این اعتماد را به جامعه بازگرداند.
وی خاطرنشان کرد: پیش‌فروش می‌تواندبا تأمین مالی برای پروژه‌های مسکن با استفاده از منابع مردمی، در کنار روش‌های، چون واگذاری زمین به مردم و پرداخت تسهیلات ساخت مسکن، در بازار مسکن آثار مثبتی ایجاد و مردم را با نرخ‌های پرداختی کمتری صاحب خانه کند.
وی مجدداً بر لزوم اصلاح قانون برای بازگشت اعتماد مردم به پیش‌فروش تأکید و تصریح کرد: مسئولان وزارت راه و شهرسازی باید با ارائه لایحه به مجلس شورای اسلامی، در راستای اصلاح قانون پیش‌فروش پیش‌قدم شوند. دولت باید به پیش‌فروش به عنوان یک فرصت جذاب برای افزایش سرمایه‌گذاری در ساخت و ساز نگاه کند.
افزایش ناترازی مسکن به ۷ میلیون واحد
محمد منان‌رئیسی دیگر عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی هم با اشاره به بحران مسکن، گفت: در حال حاضر هفت میلیون ناترازی مسکن در کشور وجود دارد. وضعیت مسکن بحرانی است، اما از ابتدای تشکیل دولت چهاردهم تاکنون، حتی یک جلسه شورای عالی مسکن برگزار نشده است.
منان‌رئیسی درباره اینکه پیش‌فروش چقدر می‌تواند به حل بحران مسکن کمک کند هم گفت: متأسفانه به دلیل تجارب منفی چند سال اخیری که در خصوص پیش فروش پروژه‌های مسکن در کلانشهر‌های کشور ایجاد شده، مردم کمتر اعتماد می‌کنند. از سوی دیگر اگر در پروژه‌ها کلاهبرداری هم نشود، به دلیل تأثیر پذیری از نوسانات اقتصادی، افزایش قیمت مصالح ساختمانی و رشد نرخ ارز و نیز اشتباه محاسبه تجارب تلخی را در جامعه ایجاد کرده‌اند.
این نماینده مجلس شورای اسلامی در پاسخ به این سوال که اگر قوانین مرتبط با پیش فروش مسکن با رویکرد اقتصادی و تسهیلگری در ساخت اصلاح شود، آیا راه حل مناسبی برای جذب سرمایه‌های مردمی جهت تأمین منابع مالی پروژه‌های مسکن سازی به شمارمی‌رود؛ عنوان کرد: در این صورت هم به وضعیت اقتصاد کلان کشور مرتبط است، اما می‌تواند به یک راه حل در کنار راه حل‌های دیگر مورد استفاده قرار بگیرد. اما تاکید می‌کنم که مهمترین دلیل موفقیت این طرح‌ها، ایجاد ثبات در اقتصاد کشور است تا سازنده بداند در طول دو سال اجرای پروژه قیمت مصالح ساختمانی، خدمات مهندسی و بهای تمام شده مسکن چقدر خواهد بود. اگر به فرض در قراردادی قیمت تمام شده خانه متری ۱۵ میلیون تومان ذکر شود و در پایان با افزایش سایر هزینه‌ها قیمت خانه به متری ۵۰ میلیون تومان برسد، متقاضیان و حتی پیمانکار با مشکل مواجه می‌شوند. از این رو برای موفقیت چنین برنامه‌هایی حتماً باید ثبات اقتصادی در کشور ایجاد شود تا مردم و پیمانکار روی بهای تمام شده ساخت خانه‌ها حساب باز کنند.
پایان