بساط املاکی‌های نجومی‌بگیر جمع می‌شود؟
جمعیت مستاجران کشورمان در بیش از یک دهه گذشته به دلایل متعدد افزایش یافته است. هر چند آمار دقیق و رسمی به‌روز شده از خانوار‌های مستاجر وجود ندارد، اما آخرین بار آبان ماه سال گذشته عالی‌ترین مسئول وزارت راه و شهرسازی اعلام کرد که یک چهارم جمعیت کشور مستاجرند.
به گفته «مهرداد بذرپاش» سهم اجاره در سبد خانوار بالا است که باید تلاش کنیم تا با تولید و عرضه مسکن این سهم را در سبد خانوار کم کنیم.
از سوی دیگر و طبق اسناد بالادستی سالانه به تولید ۸۰۰ هزار تا یک میلیون واحد مسکونی نیاز داریم که البته گزارش‌های بازار مسکن نشان می‌دهد با توجه به رکود حاکم، تعداد قرارداد‌های معامله مسکن کمتر از این عدد است. در همین حال و با اعداد و ارقام موجود می‌توان یک حساب سرانگشتی از تعداد انعقاد قرارداد‌های خرید و فروش مسکن و قرارداد‌های اجاره در بنگاه مشاوران املاک داشت.
بر مبنای گزارش بانک مرکزی از تحولات معاملات بازار مسکن شهر تهران در فروردین‌ماه سال ۱۴۰۳ که به تازگی منتشر شده، تعداد آپارتمان‌های مسکونی معامله شده در شهر تهران در بازه زمانی یاد شده به ۱۵۰۸ واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۱۴.۲ درصد کاهش نشان می‌دهد. همچنین متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده ۸۱۶.۳ میلیون ریال بود که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۲۲.۹ درصد افزایش نشان می‌دهد.
در این میان، یکی از مسائلی که مورد توجه قرار گرفته، حق‌الزحمه مشاوران املاک یا به اصطلاح کمیسیون آنها است که برای معاملات خرید و فروش ملک، ۰.۵ درصد از ارزش معاملاتی ملک و برای قرارداد‌های اجاره ۲۵ درصد از مبلغ اجاره بهای ماهیانه تعیین شده است.
این در حالی است که برخی از مشاوران املاک به این دستمزد رسمی و قانونی قانع نیستند و تنظیم و انعقاد قرارداد را به شرط حق کمیسیون بیشتر و البته غیرقانونی با نرخ‌های نامتعارف انجام می‌دهند؛ به طوری که در مناطقی از تهران تنها قیمت معرفی فایل اجاره به مستاجران حداقل از ۱۰ میلیون تومان شروع می‌شود که این رقم جدا از حق الزحمه انعقاد قرارداد است.
از سوی دیگر در حالی سال‌هاست وزارت راه وشهرسازی اعلام کرده و می‌کند که صدورو اخذ کد رهگیری رایگان است و مشاوران املاک نباید مبلغی برای آن دریافت کنند، اما همچنان بابت این اقدام وجهی از مردم گرفته می‌شود که مبلغ آن هم کاملا سلیقه‌ای و بدون قاعده خاصی است.
وزارت راه و شهرسازی برای کنترل این وضعیت در بازار مسکن از حدود یک سال گذشته روی این موضوع متمرکز و وارد میدان شد تا با ساماندهی کسب و کار مشاوران املاک و برخورد با مشاوران املاک غیرمجاز و قیمت‌ساز، باری از دوش مستاجران و خریداران مسکن بردارد که نتیجه آن راه‌اندازی سامانه «خودنویس» است.
سامانه خودنویس از خردادماه سال گذشته در اختیار عموم قرار گرفت و از بهمن‌ماه پارسال امکان انعقاد قرارداد‌های اجاره به صورت کاملا رایگان در این سامانه فراهم آمد. هر چند این سامانه کار را با تمدید قرارداد‌های اجاره شروع کرد، اما امروز مالک و موجر می‌توانند در این سامانه بدون پرداخت هزینه‌ای قرارداد اجاره را تنظیم و منعقد کنند و شرط مهم آن داشتن سیم کارت به نام دو طرف قرارداد است تا کد مربوطه ارسال و فرایند تنظیم و انعقاد قرارداد انجام شود.
البته این سامانه فعلا امکان معرفی موجر و مستاجر به یکدیگر را ندارد بنابراین مردم می‌توانند از دو روش انعقاد قرارداد به صورت مستقیم یا انعقاد قرارداد از طریق مشاوران املاک فعال در خودنویس استفاده کنند که در روش اول همان طور که گفته شد این خدمت کاملا رایگان است و در صورت انتخاب روش دوم، تنها حق العمل به‌هم‌رسانی به مشاور املاک پرداخت می‌شود آن هم نرخ مصوبی که در قانون و مقررات ذکر شده‌است.
اما گام بعدی دولت در ارتقای سامانه خودنویس که کمتر از یک ماه دیگر از آن رونمایی خواهد شد، نسخه جدید خودنویس با امکان انعقاد قرارداد‌های خرید و فروش مسکن است که این قرارداد‌های خودنویس هم برای طرفین قرارداد کاملا رایگان خواهد بود؛ یعنی خریدار و فروشنده می‌توانند قرارداد مورد نظر خود را در این سامانه بدون پرداخت حق کمیسیون به مشاور املاکی تنظیم و در نهایت منعقد کنند و اسنادی که در سامانه خودنویس ثبت می‌شود، رسمی و قابل استناد است.
یکی از دلایل افزایش قیمت مسکن در بازار، قیمت‌سازی‌ها در برخی از مشاوران املاک به ویژه مشاوران غیرمجاز است که این اقدام را با نیت افزایش حق کمیسیون انجام می‌دهند چراکه هر چه ملک با قیمت بالاتری به فروش برسد، نرخ حق‌العمل آنها هم بالاتر می‌رود. البته برخی نیز به دلیل اینکه خود با ورود به بساز و بفروشی در زمره مالکان قرار دارند، افزایش قیمت‌ها را به سود خود می‌بینند حال اینکه خودنویس می‌تواند پایانی بر این سلطه در بازار مسکن باشد و بساط کمیسیون‌های نجومی و غیرقانونی را جمع کند.
البته مقاومت‌هایی از سوی عده‌ای برای رواج پیدا نکردن این سامانه دولتی وجود داشت و مدعی بودند که از این سامانه استقبال نمی‌شود، اما با وجود تمام تلاش‌های مافیای معاملات مسکن با نرخ‌های غیرمتعارف، اخیرا وزارت راه و شهرسازی اعلام کرده که میزان انعقاد قرارداد در این سامانه ۴۱ درصد رشد داشته و همچنین «هادی عباسی» معاون وزیر راه و شهرسازی از رکوردشکنی معاملات روزانه در خودنویس خبر داده و گفته است: انعقاد قرارداد در این سامانه به ۶.۵ هزار فقره قرارداد نزدیک شد و با قرار گرفتن در فصل نقل و انتقلات مسکن در بازار اجاره از این عدد هم عبور می‌کنیم.
هر چند هنوز جزییاتی از نحوه انعقاد قرارداد‌های خرید و فروش مسکن و سازوکار آن در سامانه خودنویس منتشر نشده، اما معامله مسکن با حذف هزینه‌های زائد یکی از مطالبات مردم بود که دولت توانست آن را محقق کند. به طور قطع دولت به دنبال حذف مشاوران املاک و افراد شاغل در این بازار نیست، اما این اقدام وزارت راه و شهرسازی برای کنترل بی‌نظمی‌ها و قیمت‌سازی‌ها در برخی از مشاوران املاک بوده که از موارد شکایت‌ها و دغدغه‌های مردم و به ویژه مستاجران بود.
با این امکان جدید دولت برای مردم، مشاوران و کسبه منصف همچنان از این بازار ارتزاق خواهند کرد، اما به طور حتم تهدیدی برای نجومی‌بگیر‌ها خواهد بود؛ کسانی که قبح دریافت حق‌العمل و کمیسیون‌های بسیار بالاتر از نرخ مصوب را ریختند که وزارت راه و شهرسازی علاوه بر طراحی این سامانه، همچنان فرایند برخورد با مشاوران املاک متخلف را که از سال گذشته آغاز کرده بود ادامه خواهد داد.
البته تمام این اقدامات بخش‌های تکمیلی از لایحه مهم دولت با عنوان قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بوده که در مجلس در حال چکش‌کاری است و طبق این قانون نرخ اجاره‌بها و قیمت منطقه‌ای ملک با پشتوانه قانونی از سوی دولت تعیین می‌شود و اجرای این قانون شروعی جدید برای نظارت بر بازار مسکن و اهرمی برای کنترل سفته‌بازان و دلالان در این بازار خواهد بود.
منبع: ایرنا
